墨尔本与悉尼购房首付储蓄挑战
- kyle36034
- 2024年12月6日
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已更新：1月3日
拥有自己的住房是许多澳大利亚人追求的财务安全和个人梦想的重要组成部分。然而，在墨尔本和悉尼这样的城市，储蓄购房首付变得越来越困难。高房价和生活成本的不断上涨使这一过程尤为艰难，尤其是对首次购房者而言。本报告将探讨在这些都市区域储蓄购房首付所需的时间和努力，分析影响因素，并探索促进购房的策略和政府项目。
房地产市场概述
墨尔本和悉尼是澳大利亚最大的房地产市场之一，其中位房价在全国范围内处于领先地位。截至2024年中期：
• 悉尼：中位房价约为142万澳元，需准备20%的首付约为28.4万澳元。
• 墨尔本：中位房价约为94.1万澳元，需准备20%的首付约为18.82万澳元。
这些数字对普通收入的家庭或个人来说构成了巨大的财务障碍。
储蓄购房首付的平均时间
根据2024年《Domain首次购房者报告》，一对年龄在25-34岁的普通夫妇储蓄购房首付所需时间为：
• 悉尼：大约6年8个月，用于20%的首付。
• 墨尔本：大约5年5个月，用于20%的首付。
这些估算假定夫妇将税前收入的20%用于储蓄，这对许多家庭而言可能过于乐观，尤其是在还需应对其他财务责任的情况下。
影响储蓄时间的关键因素
1. 收入水平
收入越高，储蓄速度越快。然而，即使是双收入家庭，在房价较高的城市中也可能面临储蓄难题。
2. 房价
不断上涨的房价意味着所需的首付款增加，进一步延长储蓄时间。
3. 生活成本
大都市地区的高生活成本降低了每月可用于储蓄的可支配收入，如房租、交通和生活开支等限制了储蓄的能力。
4. 利率
最近的利率上升增加了借贷成本。虽然这可能在一定程度上抑制了需求，但未对房价产生明显下降，首付压力依然存在。
加速储蓄的策略
1. 利用政府援助计划
• 首次购房担保计划（First Home Guarantee Scheme）：允许符合条件的买家以最低5%的首付购房，并免除贷款保险（LMI），显著降低了购房成本，加快储蓄进程。
• 首次购房者补助（First Home Owner Grant, FHOG）：为符合条件的首次购房者提供一次性补助，维州的补助适用于价值不超过75万澳元的新建住房。
2. 财务规划
• 预算管理：制定详细的月度预算，帮助识别可削减的支出领域，从而增加可用于储蓄的资金。
• 自动储蓄：设立自动转账至专用储蓄账户，确保储蓄的稳定性并减少花费诱惑。
3. 增加收入
• 额外工作：兼职、自由职业或周末工作可以补充收入，帮助更快达到储蓄目标。
• 职业发展：追求更高薪资的职位或通过教育提升技能，长期提高收入水平。
4. 减少支出
• 共享生活安排：与他人合租或与家人同住可以显著降低住房成本，腾出更多资金用于储蓄。
• 生活方式调整：削减非必要开支，如外出就餐或昂贵的订阅服务，以提高储蓄能力。
5. 选择较小规模的首套房产
从价格较低的房产（如公寓或单位）起步可以降低首付需求，帮助买家更快进入市场，日后再升级到更大房产。
政府政策对储蓄的影响
维州政府的临时期房印花税优惠政策（2024年10月21日生效，至2025年10月20日）是最近推出的一项旨在提高住房可负担性的措施。该政策减少了符合条件的期房印花税，通过允许买家将合同签订后产生的建筑成本从应税价值中扣除来降低成本。
例如：
• 一套100万澳元的期房，其中40万澳元用于建筑成本，最终应税价值为60万澳元，这显著降低了印花税。
这类措施可以降低买家的前期成本，使储蓄目标更易实现。
虽然策略和政府政策提供了一些缓解，但储蓄首付仍面临诸多挑战：
1. 价格上涨压力
随着房价的不断攀升，首付款需求随之增长，可能超过储蓄速度。
2. 政策范围有限
政府计划通常附有严格的资格要求，例如收入门槛或房产价值上限，可能将部分买家排除在外。
3. 政策受益不均
一些批评者认为，政策如临时期房印花税优惠可能更多地惠及高收入买家或投资者，而未能有效解决首次购房者的可负担性问题。
假设一对夫妇年收入总计15万澳元，每年储蓄税前收入的20%（3万澳元）：
• 在悉尼：
需准备28.4万澳元首付，约需9.5年才能达成目标（不考虑利息或投资增长）。
• 在墨尔本：
需准备18.82万澳元首付，约需6.3年，假设生活开支和收入保持不变。
这表明墨尔本较低的房价为购房者提供了相对更易进入的市场，但储蓄时间仍然相当长。
未来展望
1. 利率趋势：
降息可能提高借贷能力，但也可能推高房价，进一步延长储蓄时间。
2. 租赁市场压力：
不断上涨的租金可能使储蓄更具挑战性，尤其是在竞争激烈的都市市场。
3. 政策调整：
扩大政府计划覆盖范围，如提高房产价值上限或提供更大补助，可能对购房者提供更大支持。
在墨尔本和悉尼储蓄购房首付是一个艰巨的任务，通常需要多年的纪律性储蓄和规划。尽管政府计划和战略财务管理能够有所帮助，但高房价和生活成本的结合确保了购房挑战的持续性。
对于潜在购房者来说，采取积极的措施，包括预算管理、收入提升和利用政府计划，是实现购房目标的关键。通过保持信息灵通、设定实际目标并采用有效策略，澳大利亚人可以克服这些挑战，迈向拥有房产的梦想。
参考文献
• Domain首次购房者报告2024
• 维州税务局
• Property Update：房市趋势
• Proptrack：储蓄洞察与计划
免责声明
本文仅提供一般信息，不构成财务、法律或投资建议。文中提及的数据和趋势基于当前信息，可能会发生变化。请咨询专业人士或参考权威来源（如CoreLogic或澳大利亚统计局等等）以获取具体建议。Core Elite Real Estate 对根据本文内容所做的任何决策不承担责任。