海外买家在澳洲买房终极指南
- kyle36034
- 1月22日
- 讀畢需時 9 分鐘
已更新：2月16日
为什么澳大利亚吸引海外投资者
澳大利亚的房地产市场因其强大的韧性和长期稳定的增长，吸引了许多海外投资者。过去25年间，市场表现稳健，年均增长率达到6.8%，为投资者提供了可观的回报。澳大利亚提供丰富的投资选择，包括新建住宅、空置土地以及长租项目，但对于外国买家而言，也需要遵守FIRB（外国投资审查委员会）的规定，并了解相关的税收政策和费用。强劲的租赁需求由人口增长和城市化带动，这意味着投资回报相对稳定。此外，澳大利亚的资本增值潜力、负扣税优势以及透明的市场规则，进一步巩固了其作为理想长期投资目的地的地位。尽管监管成本可能增加一些复杂性，但澳大利亚依然是一个值得信赖的安全投资选择。
澳大利亚房地产市场：25年的韧性与增长
在过去的25年中，澳大利亚房地产市场展现了非凡的韧性，中位房价上涨了412%，年均增长率达到6.8%。这一持续上升的趋势使房地产投资成为许多澳大利亚人创造财富的重要支柱，自1993年以来，中位房价已增长近46万澳元。这一表现得益于强劲的需求、人口增长以及澳大利亚稳健的经济基础。即使在全球金融动荡期间，澳大利亚房地产市场也展现出了其稳定性，成为长期投资者的理想资产。
然而，这一历程并非完全平坦。市场偶尔也经历了短期波动，例如2017年至2018年间，悉尼房价因更严格的信贷政策和外国投资减少而下跌了11.1%。尽管如此，市场依然强劲反弹，长期增长反映了澳大利亚卓越的经济韧性。在过去的30年中，住宅价值增长了382%，这一表现受益于稳定的人口增长、城市化进程以及有利的政策环境。
澳大利亚房地产市场的稳定表现持续吸引本地和海外投资者。其高资本增值、可靠的租金收入以及经济稳定性，使其始终是长期投资的首选。无论是应对短期挑战，还是享受长期增长的红利，澳大利亚房地产市场始终提供经得起时间考验的投资机会。
• 中位房价在25年内增长了412%，年均增长率为6.8%。
• 尽管经历全球经济动荡，市场依然保持稳定。
• 即使出现短期调整，市场凭借经济韧性迅速反弹。
海外投资者可购买的房产类型
澳大利亚的房地产市场既具吸引力又受到严格监管，为国际投资者提供机会的同时，也优先保障本地居民的住房需求。外国投资审查委员会（FIRB）负责管理国际买家可购买的房产类型，确保投资有助于住房市场的发展。
1. 新建住宅
国际投资者被鼓励购买新建住宅，这些房产从未被出售或居住过，通常位于新开发项目或期房项目中。投资新建住宅有助于增加澳大利亚的住房供应，是外国买家最容易获得的选择。
2. 空置土地
外国买家可以购买空置土地，但需满足一个条件：必须在四年内开始建设。此规定确保土地用于开发住房，而非作为投机性投资持有。投资空置土地为买家提供了灵活性，可以建造定制住宅或开发项目，同时促进澳大利亚长期住房需求的满足。
3. 现有住宅（附带限制）
虽然现有住宅（已建成房产）通常受到限制，但有以下例外情况：
• 临时居民：持有临时签证在澳大利亚居住的外国人，可以购买一套现有住宅作为其居住地。
• 重建项目：如果外国投资者计划购买现有住宅进行拆除重建，并且重建将增加住房供应，则可以获批购买该住宅。
通过这些规定，澳大利亚既吸引了海外投资者，又确保其投资对本地住房市场带来积极影响。
特殊条件与外国投资审查委员会（FIRB）规定
• 公司购买：外国控制的公司可以购买现有住宅用于安置在澳工作的员工，但需要获得FIRB的批准。
• 个案审查：每笔交易都会进行个案审查，以确保符合FIRB的规定，但批准并非一定保证。
通过专注于新建或未开发的房产，海外投资者可以进入澳大利亚蓬勃发展的房地产市场，同时符合政府支持住房供应的政策要求。理解这些规定并寻求专业建议，是确保交易顺利合法的关键。
外国投资者在澳大利亚购买住宅房地产之前，必须向外国投资审查委员会（FIRB）提交申请。
FIRB（外国投资审查委员会）的土地收购申请费用因土地类型和交易金额而异。对于涉及现有住宅的住宅用地收购，费用起价为44,100澳元（交易金额在100万澳元或以下），随后按每100万澳元的增幅逐级增加，最高费用为3,514,800澳元（交易金额超过4000万澳元）。对于不包含现有住宅的住宅用地收购，费用较低，起价为14,700澳元（交易金额在100万澳元或以下），随后按每100万澳元的增幅逐级增加，最高费用为1,171,600澳元（交易金额超过4000万澳元）。
• FIRB（外国投资审查委员会）管理国际买家的房产购买。
• 税收包括：
• 多数州对外国买家的7-8%印花税附加费。
• 房产出售时需缴纳资本利得税（CGT），且不能享受居民的50%折扣。
• 某些州征收年度土地税附加费。
• FIRB申请费用根据房产价值和类型而定，住宅用地最低费用为14,700澳元（价值不超过100万澳元）。
澳大利亚房地产外国持有者相关税费
在澳大利亚购买住宅房地产的外国投资者需缴纳一次性印花税附加费，此外还需支付适用于所有买家的本地标准印花税。外国买家额外印花税（FPAD）根据州不同，比例为房产价值的7%-8%，适用于维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州、南澳大利亚州、西澳大利亚州和塔斯马尼亚州。例如，在维多利亚州，价值100万澳元的房产需支付约5.5%（55,000澳元）的标准印花税，外加8%（80,000澳元）的外国买家附加费，总计印花税达到135,000澳元。该附加费旨在确保外国买家为公共基础设施和服务做出贡献。首都领地（ACT）和北领地（NT）不收取外国买家附加费，但仍需支付标准印花税。
豁免或优惠政策极少，仅适用于特定签证持有者或永久居民。例如，外国投资者通常无法享受首次置业者的印花税优惠政策。本地和外国印花税的叠加显著增加了外国买家的购房前期成本，投资者需将这些费用纳入投资规划中。建议咨询法律和财务专家，以便清楚了解税务义务并有效管理相关财务影响。
此外，某些州还对外国投资者征收年度土地税附加费。如果住宅物业在一个日历年内空置超过6个月，可能还需缴纳空置税。在出售房产时，外国投资者需就收益缴纳资本利得税（CGT），且无法享受居民适用的50% CGT折扣。值得注意的是，自2025年1月1日起，外国居民资本利得税预扣税（FRCGW）的税率从12.5%上调至15%，且取消了此前75万澳元的免税门槛，意味着所有房产交易均需适用该预扣税，无论交易金额大小。
• FIRB（外国投资审查委员会）管理国际买家的房产购买。
税收包括：
• 多数州对外国买家的7-8%印花税附加费。
• 房产出售时需缴纳资本利得税（CGT），且不能享受居民的50%折扣。
• 某些州征收年度土地税附加费。
• FIRB申请费用根据房产价值和类型而定，住宅用地最低费用为14,700澳元（价值不超过100万澳元）。
维多利亚州空置住宅土地税（VRLT）
维多利亚州的空置住宅土地税（VRLT）是澳大利亚政府推出的一项针对性举措，旨在鼓励房产投资者将空置房产出租，以缓解持续的住房短缺问题。该税适用于某些大都市地区内连续一年内空置超过6个月的住宅物业，税额按照房产**应税总价值的1%**计算。这项政策旨在阻止房产所有者将住宅闲置，特别是在住房需求高企的区域。
VRLT的出台是为应对澳大利亚严峻的住房短缺问题，该问题导致租金上涨并减少了可负担住房的供应。通过对持有空置房产的业主征税，政府希望增加市场上的出租房源，缓解租赁市场压力。该政策有效地激励房产所有者将住宅投入使用，无论是自住还是出租，从而优化现有住房存量的利用，减少投机性持有行为，并改善居民的住房可用性。政府在这一问题上的坚定立场反映了其解决住房可负担性挑战的决心，同时确保房产投资为社会需求做出贡献。
在某些情况下，空置税可以豁免，例如房产被业主或其直系亲属用作主要居所，并在日历年内居住超过6个月。此豁免确保该政策针对的是用于投机目的的空置房产，而非那些确实被占用的住宅。业主需提供相关证明材料，如水电账单或税务记录，证明该房产是主要居所。豁免范围也包括由业主的父母或子女等直系亲属居住的住宅。该政策在提高住房可用性的目标和确保对实际使用房产的公平性之间达到了平衡。
澳大利亚住宅房地产市场适合长期投资者
澳大利亚的住宅房地产市场因其持续的资本增值和稳定的经济框架，成为长期投资者的理想选择。房产价值历史平均每年增长5%，这一增长由高需求和有限供应驱动。同时，澳大利亚因技术移民和国际学生的涌入而实现了强劲的人口增长，特别是在悉尼、墨尔本和布里斯班等城市，稳定的需求确保了租金收益和长期房产价值的增长，使其成为可靠的投资选择。
投资者还可受益于澳大利亚的有利税收政策，例如负扣税（Negative Gearing），允许将与房产相关的支出从应税收入中扣除，以及折旧优惠政策，这些都能提高整体回报率。市场的低风险特性、严格的法规、明确的产权法以及强劲的金融体系，吸引了国内外投资者。此外，大都市和区域市场的高租金回报提供了可靠的现金流，而持续的城市化和基础设施项目进一步推动了房产价值的增长。
此外，澳大利亚房地产作为有形资产，能够提供对抗通货膨胀的保障，并多元化投资组合。政府对住房开发的承诺以及澳大利亚作为稳定透明市场的全球吸引力，进一步增强了其投资价值。凭借持续增长、税收优势和经济稳定性的结合，澳大利亚住宅房地产市场为长期财富积累提供了显著的机会。
• 澳大利亚房产提供5%的年均资本增值和稳定的租金收入。
• 负扣税和折旧优惠政策进一步提高投资回报率。
• 市场透明度高、风险低，且租金收益率在大都市和地区市场都具有吸引力。
澳大利亚房地产市场凭借持续的资本增值、稳健的经济基础和透明的法规，为长期增长和稳定提供了无与伦比的投资机会。面对国际投资者，该市场提供多样化的房产类型，并结合有利的税收政策，成为一个可靠且具有吸引力的投资目的地。尽管需要遵守相关法规和税收要求，但澳大利亚对住房开发的承诺和经济韧性，确保其继续成为全球投资者实现财富积累和投资组合多元化的首选。
免责声明
本文所提供的信息仅供一般参考，并不构成财务、法律或投资建议。尽管我们尽力确保内容的准确性，但建议读者向合格的专业人士咨询，以获得针对个人情况的建议。房地产市场、法律和税收政策可能因地区而异，并可能随时发生变化。所提供的参考资料仅供信息参考，并不意味着对任何特定实体或组织的背书。在做出投资决策前，请务必通过官方来源核实信息。
