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出售物业 – 常见问题解答（FAQs）
领英房地产致力于提供卓越的房地产服务，确保买卖双方获得顺畅且成功的交易体验。我们秉承专业精神、诚信原则和市场专长，为客户提供量身定制的解决方案。我们的团队专注于住宅和商业销售、期房投资以及战略性房产营销。
1. 了解出售流程
出售房产有哪些不同的方式？
在澳大利亚，出售房产的三种主要方式包括：
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私人协议（私人出售）： 您设定一个要价，买家通过您或您的代理人进行谈判。
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拍卖： 公开竞拍，出价最高且达到或超过保留价的买家获得房产。
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意向表达（EOI）或招标： 买家在规定日期前提交报价，卖方选择最佳报价。
如何通过拍卖出售我的房产？
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选择一家房地产代理并签署拍卖代理协议。
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设定保留价（您愿意接受的最低价格）。
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在拍卖日之前准备房产并进行市场推广。
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在拍卖日，若竞价达到或超过保留价，最高出价者成交。
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中标买家签订合同并立即支付定金。
什么是销售代理协议？
销售代理协议是您与房地产代理人之间的合同，授权他们推广和出售您的房产。协议内容包括：
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代理佣金和费用。
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约定的销售方式（私人出售、拍卖等）。
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协议期限。
在维多利亚州，我可以不通过代理出售我的房子吗？
可以，这种方式称为自主出售（FSBO）。但您需要自行完成以下事项：
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自行营销推广。
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处理法律合同和披露文件。
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直接与买家谈判。
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处理过户流程。
出售房产通常需要多长时间？
这取决于市场情况、房产位置和定价。平均而言：
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价格合适的房产在良好市场中可在30–60天内售出。
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在较慢的市场环境下，可能需要3–6个月或更长时间。
2. 成本、费用和财务考虑
出售房产需要多少钱？
出售成本通常包括：
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代理佣金： 销售价格的1.5%–3%。
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市场推广费用： $2,000–$10,000（广告、摄影、房屋布置）。
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法律费用： $800–$2,500（产权转让、合同起草）。
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拍卖师费用： $400–$1,000（如果采用拍卖方式）。
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房屋准备费用： 视情况而定（维修、粉刷、清洁）。
出售房产的税务影响有哪些？
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资本利得税（CGT）： 如果房产是投资物业，您可能需要缴纳资本利得税。
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豁免情况： 如果房产是您的主要居所，则可能免缴资本利得税。
3. 选择和与房地产代理合作
如何判断我的房地产代理是否值得信赖？
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查看他们的执照和资质。
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阅读客户评价和推荐。
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确保他们提供清晰的市场推广策略。
房地产代理对卖家的责任是什么？
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估价和推广房产。
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安排房屋检查和谈判报价。
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处理合同和法律文件。
4. 物业展示与检查
为什么在开放参观前整理房屋很重要？
清理杂物可以使房产看起来更宽敞、更干净、更吸引买家。
出售前需要进行专业房屋检查吗？
虽然不是强制性的，但预售检查可以及早发现问题，避免买家因维修问题压价。
5. 法律和合同事项
合同流程包括哪些步骤？
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买方提出报价。
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卖方接受报价并签订合同。
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买方支付定金。
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过户程序开始。
什么是业主声明（第32条文件）？
法律文件，披露房产的重要信息，如产权、分区和法律限制等。
什么是过户期？
从合同签订到买家正式接管房产的时间，通常为30–90天。
什么是冷静期？
买家在签订合同后通常有3天冷静期，可在此期间取消交易。
6. 我可以在房产仍然出租的情况下出售吗？
是的，在维多利亚州，您可以出售仍在出租的房产。但现有的租赁协议会影响出售过程：
• 固定期限租约：如果租户签订的是固定期限租约，他们有权在租约到期前继续居住。新房东必须遵守现有租赁条款。
• 周期性租约（按月租赁）：如果租约是周期性的，您需要向租户提供至少 60 天的书面通知，以便买方在成交时获得空房状态。
7. 如果我的房产评估价低于约定 的销售价格，会发生什么？
如果您的房产评估价低于约定的销售价格，可能会出现以下情况：
• 重新谈判：买家可能会根据评估结果要求降低售价。
• 融资受影响：如果买家的贷款申请依赖于评估价，较低的评估价可能导致他们无法获得所需贷款，从而影响交易。
• 合同条款：请查看您的合同，是否包含有关评估价值的条款，以确定下一步措施。
建议与您的房地产经纪人或法律顾问商议，以便妥善应对这一情况。
8. 我的经纪人建议我粉刷房屋并改善外观，值得在出售前花钱装修吗？
对房屋进行粉刷和改善外观能显著提高吸引力，可能有助于更快出售并获得更高的价格。良好的第一印象至关重要，维护良好的外观可以吸引更多买家。
然而，您需要衡量这些改进的成本与潜在的投资回报率。建议与我们沟通，确定哪些改进能带来最佳回报。
9. 买家已经看过房子，但仍然要求进行成交前验房，我应该同意吗？
是的，买家在成交前进行最终验房（pre-settlement inspection）是行业惯例。这次验房的目的是确保房屋状况与签约时一致，并确认卖方已完成任何约定的维修。
同意买家进行最终验房是展现诚信的表现，也能避免因房屋状况问题引发的纠纷。
10. 什么是卖方竞拍（Vendor Bid）和共有产权人竞拍（Co-owner Bid）？
在维多利亚州的房产拍卖中，以下竞价方式受法规约束：
• 卖方竞拍（Vendor Bid）：拍卖师可代表卖家出价，以推动竞拍气氛。但必须明确宣布该出价是卖方竞价。
• 共有产权人竞拍（Co-owner Bid）：如果房产由多个业主共同持有，共有产权人可以竞拍购买该房产。他们可以亲自出价或通过代表竞拍，但不能通过拍卖师代为出价。
（参考：consumer.vic.gov.au）
11. 什么是有条件出价（Conditional Offer），它是如何运作的？（如：贷款批准、出售另一处房产或通过房屋检查）
有条件报价是指买家在提出购买报价时，附带特定条件，必须满足这些条件交易才能继续进行。常见条件包括：
• 贷款审批（Subject to Finance）：买家需要获得银行贷款，如果贷款申请未获批准，可以终止合同而不受处罚。
• 先售后买（Subject to Sale）：买家的购买取决于他们能否在规定时间内出售自己的房产，否则可退出交易。
• 房屋检查（Subject to Building Inspection）：如果验房发现重大问题，买家可以要求维修、降低价格，或取消合同。
这些条件为买家提供了保障，并确保他们不会因意外情况而承担不必要的风险。
12. 现在是出售房产的合适时机吗？
市场状况受多种因素影响，包括房产所在地、经济环境和季节性趋势。截至 2025 年 1 月，墨尔本的拍卖量与往年相比有所下降，这可能意味着市场动态正在变化。
建议与领英地产的核心伙伴沟通，以获取当前市场趋势的最新信息，并确定最佳的出售时机。
13. 如何在出售前提升房产价值？
以下方法可帮助提升房产价值：
• 外观升级（Curb Appeal）：园艺、美化外观和清洁外墙能营造良好的第一印象。
• 室内翻新（Cosmetic Upgrades）：粉刷、现代化灯具和地板更新能增加吸引力。
• 维修问题（Minor Repairs）：修复漏水水龙头、破损瓷砖等可展现房屋维护良好。
• 整理和布置（Declutter and Stage）：整洁、布置合理的房屋让买家更容易想象自己入住的情景。
重点选择回报率高的改进，以吸引更广泛的买家群体。
14. 在出售前升级房屋值得吗？
房屋升级可能会提高市场价值，但需要权衡成本和潜在回报，并非所有升级都能带来高投资回报率。例如，简单的粉刷可能带来良好回报，而昂贵的厨房翻新可能无法收回成本。
建议与领英房地产专家沟通，确定在您的市场中最值得投资的升级项目，以确保最优的收益。
