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交换合同（Exchange of Contracts）
当你接受买家的报价后，第一个正式步骤就是交换合同。这意味着买卖双方签署买卖合同（Contract of Sale），使交易具有法律约束力。虽然此时交易已经确认，但距离最终完成还有几个流程需要完成。
在这个阶段，买家通常需要支付5%-10%的购房定金。这笔定金会被存入信托账户（通常由房地产代理或产权转让律师管理），直到房屋交割。如果房屋是在拍卖会上售出的，买家通常需要当场支付定金。如果是私人协议交易，则可能需要几天时间来完成支付。
一旦合同交换完成，房屋会被正式撤出市场，并进入法律和财务流程。如果适用，交易会进入冷静期，然后进入最终的结算阶段。
关键点：
• 买卖双方签署合同，使交易具有法律约束力。
• 买家支付5%-10%的定金，存入信托账户。
• 房屋正式撤出市场，进入下一步流程。
• 交易会进入冷静期（如果适用），然后进入结算阶段。
冷静期（Cooling-Off Period，适用时）
在一些地区，买家在签署合同后会获得冷静期，让他们有时间重新考虑交易，并在必要时撤回购买决定。然而，通过拍卖出售的房产通常不提供冷静期——一旦拍卖成交，交易通常就是最终的。
如果买家在冷静期内决定退出交易，他们可能需要支付一定的违约金（通常是部分定金）。冷静期的长短取决于各地区的法规，通常为2到5个工作日。
对于卖家来说，这个阶段可能会有点不确定，但它是交易的一部分。如果你的房产是通过拍卖出售的，则不受冷静期影响，合同一经签署即生效，不可撤销。
关键点：
• 冷静期的长短因地区而异，通常为2-5个工作日。
• 买家可以在此期间退出交易，但可能需要支付部分定金作为违约金。
• 拍卖成交的房产通常没有冷静期，交易是最终的。
• 冷静期结束后，合同变为无条件（Unconditional），交易必须继续进行。
结算期（Settlement Period，30-90天）
结算期是房屋正式交接给买家之前的最后阶段，通常持续30到90天，具体时间由合同约定。虽然这段时间可能感觉像是在等待，但实际上，所有的法律和财务工作都在这个阶段进行。
你的产权转让律师（Conveyancer）或律师会处理所有必要的文件，确保满足所有法律要求。同时，买家的贷款机构会完成最终的贷款审批，并与银行协调资金划拨。如果你有未还清的抵押贷款，银行会在这个阶段结清贷款余额并解除抵押权。
对于卖家来说，这是规划搬家的最佳时机——无论是购买新房、租房还是搬迁到其他城市，提前做好准备可以避免最后一刻的混乱。
关键点：
• 结算期通常为30-90天，但可以由买卖双方协商决定。
• 律师处理产权转让，确保所有法律文件齐全。
• 调整房产税、水电费、物业费等未结清的费用，由买家接管。
• 如果有贷款，银行会安排还清贷款并解除房产抵押。
• 这是开始打包、安排搬家的最佳时间。
先卖房还是先买房？
很多卖家都会面临一个难题——应该先卖掉现在的房子，再买新房，还是先买新房，再卖掉旧房？ 这两种方式各有优缺点，最适合你的方式取决于个人财务状况、市场趋势和自身需求。
选项1：先卖房，再买房
大多数人会选择先出售现有房产，然后再去购买下一套房产。这样做的主要优势是你可以确定能从房屋销售中获得多少钱，然后再做购房预算，避免财务风险。
✅ 优点：
• 不会同时承担两笔房贷，减少财务压力。
• 清楚购房预算，确保资金充足。
• 不用急于出售，可以等到合适的买家。
❌ 缺点：
• 如果新房还没找到，可能需要临时租房或短期住宿。
• 如果房价上涨，可能会面临购房成本增加的问题。
选项2：先买房，再卖房
有些卖家会选择先购买新房，然后再出售旧房。这种方式的主要优势是可以直接搬进新家，而不需要担心临时住房问题。然而，如果旧房卖得比预期慢，可能会面临财务压力，需要过渡贷款（Bridging Finance）来弥补资金缺口。
✅ 优点：
• 避免搬家两次，可以直接入住新家。
• 有更多时间选择合适的房产，不会因为时间紧迫而仓促购买。
❌ 缺点：
• 可能需要过渡贷款来承担两套房子的资金压力。
• 如果旧房销售速度较慢，可能会导致两笔房贷同时进行，增加财务压力。
什么是过渡贷款（Bridging Loan），以及什么时候需要？
过渡贷款是一种短期贷款，旨在帮助房主在出售当前房产之前先购买新房。它的作用是“弥补买房和卖房之间的资金缺口”，避免在过渡期间出现财务压力。
过渡贷款如何运作？
• 贷款期限：通常为 6-12 个月
• 还款方式：过渡期内通常只需支付利息
• 最终付款：一旦您的现有房产售出，贷款需要全额偿还
什么时候适合使用过渡贷款？
✅ 如果您已经找到心仪的房子，不想错失良机
✅ 如果您想直接搬入新家，而不是先租房过渡
✅ 如果您有信心能够快速出售现有房产
过渡贷款的潜在风险
❌ 利率通常高于标准住房贷款，增加融资成本
❌ 如果旧房销售时间较长，利息支出可能会增加
❌ 可能会面临降价出售的压力，以尽快偿还贷款
在申请过渡贷款之前，建议咨询金融顾问或贷款机构，充分了解相关风险和费用，以便做出明智的财务决策。
卖房需要缴税吗？
卖房时，很多人都会关心是否需要缴纳税款。其中，最重要的税种之一是资本利得税（Capital Gains Tax, CGT），它适用于出售房产获得的利润。但各国税法不同，在许多情况下，自住房产可以免征资本利得税。
资本利得税 – 你需要缴税吗？
• 自住房（Primary Residence）免税：如果出售的是你的主要居住地，在许多国家（如美国、英国、澳大利亚），你通常可以免征资本利得税。
• 投资房产需缴税：如果出售的是投资房产，你可能需要对所获得的利润缴纳资本利得税。
• 长期持有优惠：在一些国家，如果持有房产超过12个月，可能会获得部分税收减免。
